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    25 septembre 20269 min

    Assurance loyers impayés : tout savoir

    L'assurance loyers impayés est un outil de protection essentiel pour les propriétaires bailleurs. Cet article détaille son coût, ses garanties et ses limites.

    Nadia, consultante Your New Home

    Assurance Loyers Impayés (GLI) : Coût Réel, Garanties et Exclusions

    En tant que propriétaire bailleur, la sérénité de vos revenus locatifs est primordiale. L'assurance loyers impayés, aussi appelée Garantie Loyers Impayés (GLI), est une solution courante pour se prémunir contre les impayés de loyer. Elle représente un coût, mais ses bénéfices peuvent être considérables. Décortiquons ensemble ce qu'elle couvre réellement, combien elle coûte et quelles sont ses limites.

    Pourquoi souscrire une Assurance Loyers Impayés ?

    Le risque d'impayé locatif, bien que ne concernant pas tous les dossiers, peut avoir des conséquences financières lourdes. Une absence de loyer impacte directement votre trésorerie et peut entraîner des procédures longues et coûteuses. La GLI vient pallier ce risque en prenant en charge les loyers et charges que votre locataire ne pourrait plus honorer.

    Le Coût de la GLI : Entre Pourcentage et Frais Fixes

    Le coût de la GLI varie selon les assureurs et les formules choisies. Il est généralement calculé en pourcentage du loyer annuel charges comprises. Ce pourcentage se situe souvent entre 2,5% et 5% du loyer annuel.

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    **Exemple de calcul simple :**

    Pour un loyer mensuel de 800 € charges comprises, le loyer annuel est de 9 600 €.

  1. Avec une GLI à 3% : le coût annuel serait de 9 600 € * 3% = 288 €.
  2. Avec une GLI à 4,5% : le coût annuel serait de 9 600 € * 4,5% = 432 €.

    3. Il est important de noter que ce coût est une charge déductible des revenus fonciers, ce qui réduit votre impôt sur le revenu. Ce point est crucial pour évaluer le coût réel pour le propriétaire.

    **Précisions sur les frais :**

  3. Certains assureurs peuvent ajouter des frais de dossier ou des frais de gestion annuels. Ils sont généralement peu élevés.
  4. La prime d'assurance peut être ajustée en fonction du profil du locataire (revenus, type de contrat de travail) et de la localisation du bien.

    5. Les loyers moyens varient considérablement. Le coût de la GLI sera donc proportionnellement différent selon le montant du loyer.

    Les Garanties Clés de la GLI

    Une bonne assurance loyers impayés doit offrir plusieurs niveaux de protection :

  5. Indemnisation des Loyers Impayés : C'est la garantie principale. Elle couvre les loyers et charges dus par le locataire, généralement à partir du premier impayé ou après un délai défini (par exemple, 30 à 60 jours après la date d'échéance).
  6. Durée de la Garantie : La plupart des contrats couvrent la période d'impayé jusqu'au départ du locataire, puis souvent pendant une période suivant le départ (par exemple, 3 à 6 mois de loyers supplémentaires), voire jusqu'à la décision de justice entraînant l'expulsion. La durée totale de prise en charge peut être limitée, par exemple à 12, 18 ou 24 mois d'impayés sur la durée totale du bail.
  7. Dégradations Locatives : Certaines assurances incluent une garantie couvrant les éventuelles dégradations commises par le locataire, au-delà du dépôt de garantie. Cela peut être une option intéressante.
  8. Protection Juridique : Les frais de procédure (avocat, huissier, serrurier en cas d'expulsion) sont souvent pris en charge. Cela inclut les procédures d'expulsion et de recouvrement.
  9. Vacance Locative (optionnelle) : Certains contrats proposent de couvrir une partie du loyer en cas de départ du locataire et de recherche d'un nouveau locataire, mais c'est moins fréquent et souvent limité dans le temps.

    10. Les Conditions d'Éligibilité du Locataire

    Pour pouvoir souscrire une GLI, l'assureur impose des critères stricts concernant le locataire. Ces critères visent à minimiser le risque. Les plus courants sont :

  10. **Revenus Suffisants :** Le revenu net mensuel du candidat locataire doit être au minimum 2,5 fois supérieur au montant du loyer charges comprises. C'est une règle maison chez Your New Home.
  11. **Type de Contrat de Travail :** Les CDI hors période d'essai, les fonctionnaires, et parfois les professions libérales ou les entrepreneurs avec des bilans stables sont privilégiés. Les contrats précaires (CDD courts, intérim, étudiants sans garant) sont souvent exclus.
  12. **Absence de Mauvais Payeur :** Le locataire ne doit pas avoir de précédent d'impayés locatifs.

    13. **Alternative pour les locataires :**

    Si un locataire ne remplit pas les conditions pour une GLI, le propriétaire peut accepter d'autres garanties.

  13. **Visale :** C'est une garantie gratuite pour le locataire et le propriétaire, proposée par Action Logement. Elle couvre les impayés de loyer et la dégradation immobilière. Les conditions d'éligibilité pour le locataire sont spécifiques et varient selon l'âge et la situation professionnelle.
  14. **DossierFacile :** Ce service public permet de créer un dossier de location numérique sécurisé. Il ne constitue pas une garantie financière mais facilite la constitution et la présentation du dossier.

    15. Les Exclusions : Ce que la GLI ne Couvre Pas

    Il est crucial de connaître les limites de la GLI pour éviter les mauvaises surprises. Voici les exclusions les plus fréquentes :

  15. Impayés Antérieurs à la Souscription : La GLI ne couvre jamais les loyers impayés avant la date de prise d'effet du contrat.
  16. Dépôts de Garantie Insuffisants : Si le dépôt de garantie est trop bas pour couvrir une partie des premiers impayés, la GLI prendra le relais selon les conditions du contrat.
  17. Locataires Non Covisionnés : Tous les occupants du logement, même s'ils n'ont pas signé le bail, peuvent être considérés comme locataires par la loi. La GLI ne couvre que les locataires mentionnés dans le bail et répondant aux critères de l'assureur.
  18. Travaux Non Autorisés : Les travaux réalisés par le locataire sans l'accord du propriétaire ne sont pas couverts.
  19. Conflits entre Parties : La garantie ne vise pas à résoudre des litiges sur la vétusté du logement, des défauts d'entretien ou des problèmes de voisinage, sauf si ces problèmes mènent directement à un impayé de loyer et que la responsabilité du locataire est prouvée.
  20. Loyer Non Dû : Si le loyer n'est pas légalement dû (par exemple, suite à un sinistre majeur rendant le logement inhabitable), la GLI ne s'appliquera pas.
  21. Locataires en Situation Irrégulière : Les locataires sans titre de séjour valide sont généralement exclus des garanties, sauf exceptions prévues par des dispositifs spécifiques.
  22. Périodes de Travaux ou de Dégâts Majeurs : Si le logement devient temporairement inhabitable suite à des travaux importants ou un sinistre, la GLI peut être suspendue ou ne pas s'appliquer aux loyers dus pendant cette période.

    23. GLI ou Caution Solidaire ?

    Le choix entre la GLI et un garant solidaire (caution) dépend de votre tolérance au risque et de la situation de votre locataire. La caution solidaire implique qu'une autre personne s'engage à payer le loyer si le locataire ne le fait pas. La GLI, elle, est un contrat d'assurance qui vous garantit le paiement, mais elle a un coût. Les honoraires d'agence chez Your New Home sont uniquement côté locataire, ce qui peut influencer le choix du locataire lors de la recherche d'un logement, mais pour le propriétaire, la GLI reste une option de sécurité.

    La Loi ALUR et la GLI

    La loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) a encadré l'assurance loyers impayés. Un propriétaire ne peut plus imposer la GLI à un locataire si ce dernier a déjà fourni une caution bancaire ou une autre garantie. De plus, si le propriétaire souscrit une GLI, il ne peut pas demander de dépôt de garantie plus élevé que le montant légal (généralement un mois de loyer hors charges).

    Il est également interdit de demander un garant lorsque le locataire est éligible à la garantie Visale.

    En pratique

    Si vous êtes propriétaire et que vous envisagez de souscrire une assurance loyers impayés, la première étape est de comparer les offres des différents assureurs et courtiers. Analysez attentivement les garanties, les exclusions, les conditions d'éligibilité pour le locataire, et le coût annuel. N'hésitez pas à demander des simulations basées sur vos biens locatifs pour évaluer la pertinence de cette assurance pour votre patrimoine. Contactez votre agence Your New Home pour discuter des profils locatifs et des solutions de garantie adaptées à votre situation et à vos biens.

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